Juros de mora nos contratos de compra e venda de imóvel em construção

A cobrança de juros moratórios desde a assinatura do contrato de promessa de compra e venda de imóveis em construção, os chamados “juros no pé”, eram cobrados pelas construtoras com base nos artigos 1º, 5º da Lei 4.864/65 e do artigo 5º da Lei 9.514/97, tendo a jurisprudência pátria até recentemente corroborado a validade de sua cobrança, sob o entendimento de não ser abusiva a sua incidência, vez que seria fruto de uma opção do adquirente do imóvel, que optou por parcelar a sua compra, somando-se ao fato de não haver legislação que proibisse a sua cobrança, devendo prevalecer os termos do contrato celebrado entre as partes.

Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, mais precisamente dos artigos 39 e 51, que tratam sobre práticas e cláusulas abusivas, passou a ser questionada a validade da cobrança de juros durante a construção do imóvel, argumentando-se que esta cobrança traria onerosidade excessiva ao comprador, sendo inclusive esta matéria objeto de assinatura de Termo de Ajustamento de Conduta – TAC, entre o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios e 27 (vinte e sete) construtoras do Distrito Federal, no qual previa que a incidência de juros moratórios somente poderia ocorrer após a entrega do imóvel ou da data de expedição da carta de habite-se, o que ocorresse primeiro.

Não obstante, o Ministério da Justiça por meio da Secretaria de Direito Econômico, a quem compete, por força do Decreto n.º 2.181 de 20 de março de 1997, editar portaria com as cláusulas consideradas abusivas, elencou que a determinação, contida em contratos de compra e venda de imóvel, de incidência de juros antes da entrega das chaves é abusiva por apresentar onerosidade excessiva ao comprador, devendo assim ser considerada nula, conforme determina o artigo 51, inciso IV e § 1º, inciso III do Código de Defesa do Consumidor.

O STJ- Superior Tribunal de Justiça, a quem cabe unificar o entendimento dos Tribunais de Justiça estaduais, numa re-analise da matéria, por meio de sua 4ª turma julgadora, modificou o entendimento anterior pela validade da cobrança, considerando nula a previsão contratual de cobrança de juros antes da efetiva entrega do imóvel, sustentando não haver capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador nesse período, tampouco utilização do imóvel prometido, o que configuraria uma excessiva onerosidade ao comprador, que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor.

Em que pese não ter havido até a presente data o transito em julgado da decisão que modificou o entendimento Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista a oposição de Embargos de Divergência, a tendência é que seja confirmado o atual posicionamento de que a cobrança de juros antes da entrega do imóvel seria abusiva, no entanto, cabe ressaltar que a recente decisão pode trazer inúmeras conseqüências ao mercado imobiliário, pois, aplicando-se a decisão emanada pelo Tribunal Superior, não seria possível a cobrança de juros antes da imissão da posse do promitente comprador no imóvel.

Contudo, tal ato independe somente da vontade da construtora/incorporadora, vez que a própria Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) determina que o promitente adquirente só seja imitido na posse do imóvel após cumprir todas as suas obrigações contratuais, conforme determinam os artigos 52 e 43, assim, estamos diante de uma situação na qual o promitente comprador pode ser valer da sua própria torpeza, ou seja, não adimplir suas obrigações contratuais, para que não incida os juros moratórios até a data da sua efetiva imissão na posse do imóvel, causando assim prejuízo a construtora/incorporadora que, por sua vez, já adimpliu com sua parte do contrato com a emissão da carta de habite-se e a consequente instauração do condomínio.

Prevalecendo o entendimento pela impossibilidade da cobrança dos chamados “juros no pé”, acreditamos que a imissão na posse não deva ser o ponto inicial da contagem dos juros nos contratos de compra e venda de imóvel em construção, conforme determinou o Superior Tribunal de Justiça, mas sim, 30 (trinta) dias após a data de expedição da carta de habite-se, vez que neste momento, a imissão na posse do imóvel dependerá tão somente do promitente comprador, tendo em vista que a construtora/incorporadora já quitou com suas obrigações contratuais na expedição de carta de habite-se e consequente instauração do condomínio, razão pela qual, não havendo o adimplemento tempestivo por parte do comprador, os juros moratórios se justificam a partir deste momento.

Autor: Roberto Mariano de Oliveira Soares
Fonte: www.azevedosette.com.br

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